2018年06月27日

FP1級通信添削.20:REITに関する問題

毎週恒例の、FP1級学科試験の通信添削です。
FP1級試験の点数アップにつながる問題を、毎週出題しています。

翌週に、皆様から頂いた解答をご紹介しながら、正解と解説をお届けします。
FPに関する、皆様からの質問にもお答えしながら進めています。
ラジオの読者投稿コーナーのような感じで、楽しみながら勉強しましょう!
CFP試験にも対応していますので、CFPを目指す方もご活用くださいね。


今週も、前回5月に行われたFP技能士3級と2級の試験問題から、1級受験者向けにアレンジして出題していきます。
この3級2級の試験で「むむっ!この観点で出題したか!」と思った問題がいくつかありましたので、1級受験の皆様にもぜひ知っておいてほしいと思っています。

 
それでは、本日のお題となる問題は、こちらです。


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 2018年5月実施 FP技能士3級 実技(FP協会) 問6を改題
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下記資料のREITについて。

<資料>
KX不動産投資法人
 REIT価格:203,000円
 1口当たり純資産:236,000円
 1口当たり分配金(年間予想):8,000円


(問1)
KX不動産投資法人の分配金の予想利回りはいくらか、計算しなさい。


(問2)
1口当たり純資産と、REIT価格のそれぞれについて、簡単に説明してください。
(投資に興味を持つ人が、この2つは何がどう違うの?と疑問に思うことがあります。その人に説明するつもりで、答えを書いてみてください)



【皆様からの質問、FP体験談、雑談など一言メッセージ(任意回答・何でもOK!)】



━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━(問題ここまで)━━━

1口当たり純資産と、REIT価格の違いが分かっていないと、答えに迷ってしまう問題ですね。
すでに知っていた方はもちろん、知らなかった方はこの機会に調べて勉強していただき、回答をお送りくださいね。

来週に私からお送りする解答には、細かい観点で正しい点、誤りの点など補足アドバイスも付け加えてお伝えします。
1級の学習をサポートしてもらえる機会は、たいへん貴重ですよ!
ご自身のためにも、そして他の受検者にも役立つ取り組みにしていきますので、皆様からの回答をお待ちしています!


【解答方法】
■メールマガジンをお読みの方:
このメールに返信のうえ、上記の問題文中に解答を記入して送信して下さい。
メールの返信ボタンを押すと、メールの宛先が publisher.mag2.com のドメインになっている場合があります。
それでも、私のところにメールが届きますのでご安心ください。

■ブログ、facebook、ツイッターなどでこの問題をご覧の方:
お手数ですが、当勉強会の公式サイトのお問い合わせページから、メールで解答をお送りください。
メール本文に、上記問題文と合わせて解答をご記入の上、ご送信ください。
お問い合わせページはこちら:https://money-study.net/contact.htm


皆様からの解答は、次の日曜日の23:59まで受付します。
解答解説は、次の火曜日に配信予定です。
メールでいただいた皆様からの解答には、直接のお返事は差し上げませんが、
次回以降のメールマガジンにて解答、お返事を差し上げてます。


それでは、皆様からの積極的な解答を、お待ちしています!
 

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
  今後の勉強会の開催予定
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■7/22(日) 難関FP1級学科を乗り越えるための合格ガイダンス会
■7/29(日) FP1級新制度&制度改正事項 徹底対策勉強会
■8/19(日) FP技能士1級学科 頻出重要ポイント対策勉強会

<姉妹サイト:FPスキル実践活用勉強会のご案内>
試験勉強で得た知識を発揮し、FPの実務力を高める内容を扱っています。
FPの方、FPを目指す方が集まる懇親会もあります。
■7/26(木) ライフプランソフトを活用し、FP相談の質と満足度を高めよう

参加申し込み、勉強会の詳細はこちらから:
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2018年06月05日

FP1級通信添削.16の解答解説:中古住宅取引時の建物状況調査に関する問題

前回の、FP1級通信添削の解答・解説をお届けします。

7/29(日)に、「FP1級新制度&制度改正事項 徹底対策勉強会」を開催します。
この勉強会で使用する問題から、一部抜粋して出題しています。
今回も、皆様から解答をいただきました。
その回答をご紹介しながら、私からも解説をお伝えしますね。

では、最初のお送りいただいた解答をご紹介します。

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7/29(日)開催のFP1級新制度&制度改正事項 徹底対策勉強会より、さらに改題
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2018年4月より宅地建物取引業法が改正され、中古住宅の取引時の建物状況調査について規定された。改正後の下記記述が正しい場合は、〇を記入のうえ、FPとして一言程度補足の説明を加えてください。
記述が誤っている場合は、誤りの箇所を正しい記述に訂正しなさい。


「建物状況調査とは、既存住宅の基礎、外壁等の部位毎に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の有無を目視、計測等により調査するものであるが、その実施までは義務付けられておらず、あっせんの有無を媒介依頼者に伝えることが義務付けられるものである。」


■お送りいただいた解答

宅建業法34条2 4号より

媒介契約締結時に宅建業者がインスペクション業者のあっせんの可否を示す義務はあるのですが、媒介依頼者の意向に応じてインスペクション実施をあっせんすることになるから。

建物状況調査は、 既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が既存住宅状況調査方法基準に従って行うものです。


■お送りいただいた解答

実施は強制ではないものの、建物状況調査の認知度や実施率アップにつながる
施策といえる。買主側も既存住宅購入にあたり、事前に把握をした上で取引を
行うので、トラブルの減少が見込まれる。
また、建物状況調査を実施の有無を重要事項説明書に追加される。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ここまで━━━━━━

解答いただき、ありがとうございました。
この記述は正しいものなので、○が正解ですね。
補足説明も、ご記入いただいたとおりであっていますね。


中古住宅の売買における建物状況調査(いわゆるインスペクション)について、ポイントとなるのは次の点となります。

・4月から建物状況調査の制度が始まったが、その実施は必須ではない
・ただし、宅建業者側が「建物状況調査をしますか?」と買主に確認し、インスペクション業者のあっせん(紹介)の有無を確認することは義務付けられる
・紹介は受けるものの、建物状況調査を実際に実施するかどうかは、別途判断すればよい

この改正により、建物状況調査のあっせんの有無を、重要事項説明書に記入しなければならないことになりました。したがって、宅建業者側が買主に、建物状況調査の希望について確認することが事実上必須になるわけです。


以上が簡単な解説となりますが、まだ新しい制度であるため、なかなか勉強が難しいですよね。
国土交通省が出した説明資料が大本の情報源となるわけですが、それをうけてインターネット上には解説記事がいくつか出てきています。
そういったところから情報を収集し、先行して学ぶ姿勢も必要ですね。

こういった点を、集中的に学べるのが7/29(日)に開催する「FP1級新制度&制度改正事項 徹底対策勉強会」です。
制度改正を幅広く学べますので、次の試験で得点アップを狙う方は、ぜひご参加くださいね。

この勉強会の詳細と参加申し込みは、下記URLよりお願いいたします。
https://money-study.net/1fp/session/



今回いただいた一言コメントは、後日ご紹介させていただく予定です。
次回の新制度・制度改正問題は、明日に配信しますので、お楽しみに!
 

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
   今後の勉強会の開催予定
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■7/22(日) 難関FP1級学科を乗り越えるための合格ガイダンス会
■7/29(日) FP1級新制度&制度改正事項 徹底対策勉強会
・8月(予定) FP技能士1級学科 総合力強化勉強会

<姉妹サイト:FPスキル実践活用勉強会のご案内>
試験勉強で得た知識を発揮し、FPの実務力を高める内容を扱っています。
FPの方、FPを目指す方が集まる懇親会もあります。
●6/23(土) FP相談:価値観が違う夫婦の不安を解決するライフプランニング編
●6/23(土) FPなら知っておくべきお金の新制度&制度改正 勉強会

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2018年05月23日

FP1級通信添削.15:特定の居住用財産の買換え特例に関する問題

毎週恒例の、FP1級学科試験の通信添削です。

私から問題をお出ししますので、皆様からの積極的に解答をお待ちしています!
翌週に、皆様から頂いた解答をご紹介し、ご質問にもお答えしながら、正解と
解説をお届けします。
ラジオの読者投稿コーナーのような感じで、楽しみながら勉強しましょう!

CFP試験にも対応していますので、CFPを目指す方もご活用くださいね。

 
今回も、当勉強会で開催予定の「FP1級新制度&制度改正事項 徹底対策勉強会」で使用する問題から出題します。
もし問題の答えが分からなかったら、ぜひ自分で調べて解答してみて下さいね。

それでは、本日のお題となる問題は、こちらです。


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  FP1級新制度&制度改正事項 徹底対策勉強会より、さらに改題
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下記の記述が正しい場合は、〇を記入のうえ、FPとして一言程度補足の説明を加えてください。
記述が誤っている場合は、誤りの箇所を正しい記述に訂正しなさい。


「2018年4月以降、特定の居住用財産の買換え等の場合の譲渡所得の特例の適用を受けるにあたり、買い替え資産が中古住宅である場合には、建築後25年以内の耐火建築物であることと、一定の耐震基準を満たすことの両方の要件を満たさなければならない。」



【皆様からの質問、FP体験談、雑談など一言メッセージ(任意回答・何でもOK!)】



━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━(問題ここまで)━━━

今回は、FP3級でも出題される「特定の居住用財産の買換え等の場合の譲渡所得の特例」です。
細かい要件が多いうえに、日常的にあまり触れる機会があまりないですよね。
なので忘れやすい特例ですが、この機会に思い出してみましょう!

分からない問題があれば、ぜひ簡単にでも調べて、解答してみて下さいね。
来週に私からお送りする解答には、細かい観点で正しい点、誤りの点も補足アドバイスも付け加えていきます。
1級の学習をサポートしてもらえる機会は、たいへん貴重ですよ!
自分のためにも、そして他の受検者にも役立つ取り組みにしていきますので、皆様からの回答をお待ちしています!


【解答方法】
■メールマガジンをお読みの方:
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メールの返信ボタンを押すと、メールの宛先が publisher.mag2.com のドメインになっている場合があります。
それでも、私のところにメールが届きますのでご安心ください。

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お手数ですが、当勉強会の公式サイトのお問い合わせページから、メールで解答をお送りください。
メール本文に、上記問題文に解答をご記入の上、ご送信ください。
お問い合わせページ:https://money-study.net/contact.htm


皆様からの解答は、次の日曜日の23:59まで受付します。
解答とお返事の配信は、次の火曜日を予定しています。
メールでいただいた皆様からの解答には、直接のお返事は差し上げませんが、
次回のメールマガジンにて解答、お返事を差し上げてます。



それでは、皆様からの積極的な解答を、お待ちしています!
 

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 今後の勉強会の開催予定
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
●7/29(日) FP1級新制度&制度改正事項 徹底対策勉強会
●8月(予定) FP技能士1級学科 総合力強化勉強会

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試験勉強で得た知識を発揮し、FPの実務力を高める内容を扱っています。
FPの方、FPを目指す方が集まる懇親会もあります。
●6/23(土) FP相談:価値観が違う夫婦の不安を解決するライフプランニング編
●6/23(土) FPなら知っておくべきお金の新制度&制度改正 勉強会

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2018年05月01日

FP1級通信添削.11の解答解説:区分所有法の規定と実務運用に関する問題

前回の、FP1級通信添削の解答・解説をお届けします。

今回は、法律の記述の理解だけでなく、実務例についても問う問題でした。
皆様からお送りいただいた回答内容を踏まえて、解答と解説をお送りします。


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    2018年1月 FP技能士1級学科 基礎編 問38(一部改題)
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建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述に関して、答えなさい。


1) 区分所有者が管理者を選任または解任するためには、集会の決議による
ことが必要であるが、規約で別段の方法を定めることはできるか?できないか?
規約で別段の方法を定めることができる場合には、実際にどのような方法が
採用されているか、答えなさい。


■お送りいただいた解答

規約で別段の方法を定めることはできる
1年ごとの当番制等


■お送りいただいた解答(※一部抜粋とさせていただきました)

規約で別段の方法を定めることができる。
実際の方法は下記の通り↓
※以下、「保坂つとむの宅建ブログ」から引用・抜粋

区分所有者は,
普通決議(区分所有者および議決権の『各過半数』による
集会の決議)で,管理者を“選任”できる。
(ただし… 『規約』に別段の定めがあるときを除く!)
 ↓
上記のとおり,管理者の選任(&解任)について
“規約に別段の定め”があれば,それに従うことになる。
具体的には,次の2つのケースがある。
 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
 a) 規約に「○○が,管理者です。」と,
  特定の者が管理者である旨を,“直接”定めてしまう。
 b) 規約に「管理者は,○○の方法で選ぶ。」と,
  その“選任方法”を定めてしまう。
 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
 ↓
上記b)の具体例としては,次のようなケースがある。
 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
 ● 「管理者は,理事会で選ぶ。」と定める(理事の互選)。
  ※ 「互選(ごせん)」とは,仲間内で選ぶ…という意味!
 ● 「各区分所有者が,毎年,持ち回りで,管理者に就任
  する。」と定める(いわゆる“輪番制”)。
 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ここまで ━━━


お二人とも回答いただき、ありがとうございました。
規約で別段の方法を定めることができる、で正解ですね。

その具体的な方法も、当番制(輪番制)、指名制、互選など具体例をあげていただきました。これでみなさんも、イメージが沸くと思います。

試験対策テキストには「規約で別段の方法を定めることができる」とだけ書いてあるケースも多いことでしょう。
この書き方では、何の事かよくわからないと感じるのも無理はありません。
そこで一歩踏み込んで、このような記述を見かけたら自分で調べる習慣をつけると、理解も深まり、試験の得点アップと実務力アップにつながりますよ!



━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

2) 規約を変更するためには、区分所有者および議決権の各いくら以上の
多数による集会の決議が必要であるか、答えなさい。


■お送りいただいた解答

区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議が必要。


■お送りいただいた解答(※一部抜粋とさせていただきました)

(区分所有法31条1項)より
四分の三以上

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ここまで ━━━

お二人とも、4分の3という回答で正解ですね。
この通り正解です。比較的簡単でしたでしょうか。
関連して、次の問題がありますので、そちらに進みましょう。



━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

3) 規約の変更において、「その変更が一部の区分所有者の権利に特別の
影響を及ぼすべきときは、当該区分所有者の承諾を得なければならない」と
されているが、「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」の
具体例を1つ以上あげてください。


■お送りいただいた解答

※以下、弁護士法人みずほ中央法律事務所・司法
 書士法人みずほ中央事務所HPから引用・抜粋

規約で、管理費や修繕積立金の負担割合について専有部分の床面積や
共有部分の共有持分の大小を問わずに区分所有者間で均等にすると
定める。

一部の区分所有者に過度の負担を課すことになる。

「特別の影響を及ぼす」といえる。

当該区分所有者の承諾が必要である。


■お送りいただいた解答

駐車場の専用使用権
日照権に問題が及ぼしかねない工作物の建造
管理費の負担割合増
使用頻度による負担割合増
無償の専用使用権の有料化
住所専用規定の新設と廃止

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ここまで ━━━

お二人とも、解答ありがとうございました。

まずはお一人目の解答から見てみましょう。
管理費や修繕積立金は、一般的に専有面積の多い人ほど負担も大きくなるようにされているケースが多いですね。
しかし「どの専有面積の人も一律の管理費や修繕積立金とする」に規約が変更されたら、どうでしょうか。

しかも、これで多数決的な決め方をしてしまうと、少数の床面積が小さい人が一方的に負担増になってしまいますね。
一部の人に強い不公平感を伴う負担を強いる変更ですから、こういう変更においては、その区分所有者の承諾が必要と法律で定められているのです。


次に二人目の方の解答をみていきましょう。
6つの内容が列挙されていますが、この言葉だけでは、具体的にどのような事柄を指しているのかがちょっと読み取れませんでした。
読み手がイメージできるよう、もう少し具体的な説明で書いていただけるとよかったかな、と思います。

管理費についても書いていただきましたが、これはお一人目の方の解答と同じことを指しているのかな、と思います。
駐車場についての記述がありますが、これについて詳しく触れてみます。

例えば、すでに利用者が固定的に決まっている駐車場を改めて抽選制にきりかえるとか、無料だった駐車場を有料化するといった規約変更が該当しますね。既存の駐車場利用者からすれば、非常に不利益の大きい規約変更ですが、このような場合には、事前に駐車場を利用している区分所有者の承諾が必要になるよ、ということです。

実際、区分所有者の承諾なしに駐車場に関する規約変更をしたことで、不利益を受けることになった区分所有者が裁判を起こすトラブル事例が、ちらほらありますね。



今回の解説は以上です。
具体的な実例と合わせて勉強することで、理解が深まることをご体験いただけたら幸いです。

次の問題は、明日に配信しますので、お楽しみに!
 

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 今後の勉強会の開催予定
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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2018年04月25日

FP1級通信添削.11:区分所有法の規定と実務運用に関する問題

毎週恒例の、FP1級学科試験の通信添削です。

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それでは、本日のお題となる問題は、こちらです。


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    2018年1月 FP技能士1級学科 基礎編 問38(一部改題)
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述に関して、答えなさい。


1) 区分所有者が管理者を選任または解任するためには、集会の決議によることが必要であるが、規約で別段の方法を定めることはできるか?できないか?
規約で別段の方法を定めることができる場合には、実際にどのような方法が採用されているか、答えなさい。


2) 規約を変更するためには、区分所有者および議決権の各いくら以上の多数による集会の決議が必要であるか、答えなさい。


3) 規約の変更において、「その変更が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、当該区分所有者の承諾を得なければならない」とされているが、「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」の具体例を1つ以上あげてください。



【皆様からの質問、FP体験談、雑談など一言メッセージ(任意回答・何でもOK!)】



━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━(問題ここまで)━━━

今回は、過去問をアレンジし、実際の事例も解答させる問題にしてみました。
試験問題では、法律の条文の理解を求められますが、その法律が実際のマンション運営でどのように利用されているかを知ることで、理解が深まり、暗記しやすくなりますよ。

分からない問題があれば、ぜひ簡単にでも調べて、解答してみて下さいね。
来週に私からお送りする解答には、補足解説も付け加えて皆様の受験の後押しをしますので、積極的な回答をお待ちしています!


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