2018年07月03日

FP1級通信添削.20の解答解説:REITに関する問題

先週の、FP1級通信添削の解答・解説をお届けします。

今後しばらくは、前回5月に行われたFP技能士3級と2級の試験問題から、1級受験者向けにアレンジして出題していきます。

今回も、皆様から解答をいただきました。
解答を呼びかけましたら、今週は3名の方から回答をいただきました!
どうもありがとうございます。

先週いただいた解答は1名でしたので、先週比+200%(+2名)です!!
投資のリターンでも、これくらいほしいものです(笑)

皆様から頂いた解答をご紹介しながら、私からも解説をお伝えしますね。
今回は2つの問題を出題しましたが、1つ目の問題は全員同じ回答でしたので、その中からお一人を代表してご紹介します。


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 2018年5月実施 FP技能士3級 実技(FP協会) 問6を改題
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下記資料のREITについて。

<資料>
KX不動産投資法人
 REIT価格:203,000円
 1口当たり純資産:236,000円
 1口当たり分配金(年間予想):8,000円


(問1)
KX不動産投資法人の分配金の予想利回りはいくらか、計算しなさい。


■お送りいただいた解答
KX不動産投資法人の分配金の予想利回りについて
不動産投資の分配金は株式でいう配当金のことですので、
利回り(%)=1株当たり配当(分配)金/株価×100ですので、
KXの分配金利回り=8,000円/203,000円×100≒3.94%
となります。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ここまで━━━━━━


解答ありがとうございます。答えは3.94%で正解です。
REITの分配金予想利回りを求める場合は、1口当たり純資産ではなく、REIT価格のほうで計算をします。
REIT価格は、投資家が実際にお金を投じるときの価格(株で言うところの株価)なので、こちらの方を使用して計算するのです。

では次に、2つ目の問題です。
お一人目の解答をまずはご紹介します。


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(問2)
1口当たり純資産と、REIT価格のそれぞれについて、簡単に説明してください。
(投資に興味を持つ人が、この2つは何がどう違うの?と疑問に思うことが
 あります。その人に説明するつもりで、答えを書いてみてください)


■お送りいただいた解答
・1口当たり純資産
決算短信でよく見る簿価ベースでの純資産(簿価ベースの資産から負債を引いたもの)を簿価純資産と呼ばれます。それを発行済投資口数(株式でいう「株数」)で割ったものを言います。
※ 1口当たり純資産=(簿価ベースの資産―負債)/発行済投資口数

・REIT価格
REIT価格は投資口価格と呼ばれ、株式でいう株価のことを言います。


ちなみに市場で取引されている投資口価格=REIT価格(株式でいう「株価」)に発行済投資口数 (株式でいう「株数」) を乗じた価格を時価総額と言い、
価値を評価する際の指標になります。 時価総額が大きいということは、業績だけではなく将来の成長に対する期待も大きいことを意味します。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ここまで━━━━━━


解答ありがとうございます。
1口当たり純資産と、REIT価格の両方の説明をしていただきました。
この説明は正しいものですが、両者の違いが何なのか、という観点での説明を
もう一言追加すればベターですね。

というのも、そもそも1口当たりの純資産の額=REIT価格、として投資信託は
スタートしますよね。
REITはインデックス連動型ETFと同じく、資産の裏付けがあり
その資産を小口化して投資家に投資してもらうものですからね。
そのように、投資初心者向けには説明もされています。

その両者が、どうして異なる金額となってしまうのでしょうか・・・
という点について触れられると、すばらしいです。

でもヒントになることを書いていただいています。
それは解答中にある「将来の成長に対する期待」という概念です。
1口当たり純資産には、将来の成長に対する期待は加味されていません。
一方で、REIT価格には、この期待が加味されていますよね。


では、次の方の解答を見てみましょう。


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1口当たり純資産とは、保有する不動産などの総資産から負債を引いたものを
純資産額といいます。それをさらに投資口の発行口数で割ったものが一口
当り純資産額です。
一口当り純資産額は投資家が保有する投資口一口が持つ資産価値を表しています。
一口当たり純資産額と実際の投資口の時価とを比較することで、投資口の
価格が割安であるのか、割高であるのかを分析することができます。
株式投資の評価指標であるPBRをREITでも同じように使うことができます。

PBR(倍)=REIT価格÷1口当たり純資産

203,000円÷236,000円=0.86倍


REITとは、通常個人では不可能な大型不動産への投資を細分化した証券にして、
個人でも小口で不動産投資ができるようにしたものです(不動産投資信託)。

不動産価格が上昇するとREITが保有する不動産の価格上昇を通じて、
REITの価値を高めることになり、REIT価格は上昇する傾向があります。
逆に不動産価格が下落するとREIT価格は下落する傾向があります。

賃料相場が上昇するとREITが保有する不動産からの賃料収入増加を通じて、
REITの価値を高めることになり、REIT価格は上昇する傾向があります。
逆に不動産の賃料相場が下落するとREIT価格は下落する傾向があります。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ここまで━━━━━━


解答ありがとうございます。
こちらの解答も、それぞれについてご説明いただいている点はバッチリです。
ですがやはり、両者の違いにあたる点についてもう一言いただけると
すばらしいです。

REIT価格と1口当たり純資産とを、PBRの概念を使って説明できているところは
とても重要なポイントですね。

ちなみに、不動産価格が上昇すると(賃料相場が上昇しても不動産価格の上昇につながります)、REIT価格だけでなく1口当たり純資産も増加しますよね。
だとすれば、ますますこの両者の違いは何だろう?と考えるほどに疑問に思うかもしれませんね。
そういう疑問を説明できるくらいのスキルが、1級試験であると望ましいです。

それでは最後の方の解答をご紹介します。


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保有する不動産などの総資産から負債を引いたものが純資産額です。
純資産額を、投資口の発行口数で割ったものが1口当たり純資産額です。

REIT価格は、株式と同じように、投資家の需要と供給により変動します。
より多くの投資家が購入すれば、価格は上昇します。その一方で、より多くの投資家が売ろうとすれば、価格は下落します。
不動産市況、不動産賃貸市場の動向、金利や経済見通し、運用成績に対する期待など、様々な要因の影響を受けます。

1口当たり純資産額とREIT価格を比較することで、投資する価格が割安であるのか、割高であるのかを考える上でひとつの参考資料となります。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ここまで━━━━━━


解答ありがとうございます。
需要と供給という言葉が出ましたが、これを「REITの持つ本来的な資産価値と関係なく」という説明が入っていると、より本質的な説明になりますね。

例えば、資産価値が下落して純資産額が1%減少したとします。
そうすると結果的に1口当たりの純資産額も1%下落するわけですが、そのREITを誰も売り買いしなかったとしたら、REIT価格は変わらないままとなりますよね。
こうなると、1口当たり純資産額とREIT価格との間に乖離が生じ、割安・割高という概念が生まれます。

本来、投資信託は1日1回基準価格を算出します。
この基準価格は、純資産額に基づくものです。
しかしREITとして上場すると、証券の売り手と買い手との需給に基づて決まった時価(=REIT価格)で、投資家は売買を行うことになり、純資産額(=基準価格)からの乖離が生じるわけです。

これはREITに限らず、株式指標に連動するETFについてもいえることです。
ETFは手数料が安いといわれていますが、純資産価格より割高な価格で買うと、連動指標よりも低いリターンしか得られない結果になることもあるので、実は注意が必要なのです。
この純資産額とREIT価格(ETF価格)との差を、専門用語で「トラッキングエラー」とも言います。

REITやETFは上場によっていつでも取引可能になる(流動性が高まる)のがメリットといわれています。
しかし、純資産額とのズレという価格変動リスクが新たに生まれてしまうデメリットもあるのです。

ちょっと話が長くなりましたが、こういう視点でお金の世界を見れるようになれば、投資信託にまつわる様々な問題が出ても対応できるようになりますね。
1級の金融資産運用の問題は、深く突っ込んだ出題も見られます。
学びの視野を広げながら、合格できる力を高めてくださいね!

また、ちょっと難しいことをわかりやすく伝えることも、FPとして大切なスキルです。
自分の言葉で説明する練習も、積んでおくとよいですね。
1級実技試験では、自分の言葉で説明することが求められますから。


それでは明日に、次の問題を配信します。
お楽しみに!!
 

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  今後の勉強会の開催予定
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■7/22(日) 難関FP1級学科を乗り越えるための合格ガイダンス会
■7/29(日) FP1級新制度&制度改正事項 徹底対策勉強会
■8/19(日) FP技能士1級学科 頻出重要ポイント対策勉強会

<姉妹サイト:FPスキル実践活用勉強会のご案内>
試験勉強で得た知識を発揮し、FPの実務力を高める内容を扱っています。
FPの方、FPを目指す方が集まる懇親会もあります。
■7/26(木) ライフプランソフトを活用し、FP相談の質と満足度を高めよう

参加申し込み、勉強会の詳細はこちらから:
https://money-study.net/1fp/session/
posted by FP勉強会スタッフ at 11:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 経済・金融資産運用

2018年07月01日

法改正問題に1級・CFP合格者も苦戦した、というお話

みなさま、こんにちは。
FP技能士1級合格勉強会運営スタッフ(公式サイト管理人)の佐藤です。

先日6/23(土)に、姉妹サイトのFPスキル実践活用勉強会で、FP6分野の新制度&制度改正に関する勉強会を行いました。

この勉強会は、直近1年半ほどの間で改正された制度、今後変更されることが決まっている制度について、クイズ形式で学ぶ内容でした。
そのクイズの問題は、当勉強会で7/29(日)に開催する「FP1級新制度&制度改正事項 徹底対策勉強会」から抜粋しました。

参加者の中には、すでにFP1級・CFPの資格を取得済みの方もいらっしゃいましたが、参加者のほとんどがすらっと解答できずに苦戦されていました。
ですが参加者のほとんどはFP2級を取得済みでしたので、答え合わせで制度改正について解説をしたところ、その内容は理解していただけました。

また、クイズで出題した税制改正の記事や資料を、過去に見たことのある方もいらっしゃいました。でも「以前に見聞きはしたけれど、内容はどうだったっけ・・・」と思い出せない方も多かったです。

 
このように、制度改正事項は見聞きして理解するのは簡単なのですが、最初から知っている/人に説明できる、という状態になるには繰り返しの学習がやはり必要です。

FP1級試験を受験される皆様は、この「最初から知っている/人に説明できる」状態になっておくのが理想です。
FP1級試験では、制度改正を出題する頻度も高いですから、これらを知っているかどうかで、試験の得点も大きく変わります!

ちなみに、この勉強会の参加者の平均得点は、満点38点中の13.7点(得点率36%)でした。
1級合格者を含めて、しかも比較的有名どころの改正内容を中心に出題しての、得点率です。

正直なところ、もうちょっと得点率は高いことを想定しておりました。
法改正問題がいかに得点しづらいかということを、私も改めて認識した1日となりました。

皆様も油断せずに、新制度&制度改正について勉強を進めてくださいね。

 
もちろん、7/29(日)に開催する「FP1級新制度&制度改正事項 徹底対策勉強会」に参加していただければ、100項目近い新制度&制度改正事項をしっかりと学べます。
この内容をしっかり理解できていれば、FP1級試験の合格に近づける大きな力になるでしょう。

その力を得ておきたい!という方は、下記でご案内をご覧の上、参加申し込みをお待ちしております!
みんなで合格目指して、頑張っていきましょう!
 

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  今後の勉強会の開催予定
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■7/22(日) 難関FP1級学科を乗り越えるための合格ガイダンス会
■7/29(日) FP1級新制度&制度改正事項 徹底対策勉強会
■8/19(日) FP技能士1級学科 頻出重要ポイント対策勉強会

<姉妹サイト:FPスキル実践活用勉強会のご案内>
試験勉強で得た知識を発揮し、FPの実務力を高める内容を扱っています。
FPの方、FPを目指す方が集まる懇親会もあります。
■7/26(木) ライフプランソフトを活用し、FP相談の質と満足度を高めよう

参加申し込み、勉強会の詳細はこちらから:
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2018年06月30日

FP1級新制度&制度改正事項勉強会、開催まであと1か月!参加申し込みも受け付け中です!

以前よりご案内しております「FP1級新制度&制度改正事項 徹底対策勉強会」ですが、開催はいよいよ1か月後の7/29(日)です。
試験当日1ヶ月ちょっと前の開催となりますが、1級学科試験で出題頻度の高い税制改正、社会保障制度改正をはじめとする制度改正を集中的に学ぶことができます。

この1年間をとってみても、様々な制度改正がありました。
多くのFPが知っているメジャーな改正事項もあれば、あまり知られていないマイナーな改正事項もあります。
FP1級学科試験では、マイナーな改正事項も出題される試験ですので、注意が必要ですね。

私は常々、1級学科受験者にお伝えしていることがあります。
それは、「1級のテキストは試験範囲の3〜4割程度しかカバーできていない、だから合格ラインを超えるためには、テキストにないことも積極的に学ぶ努力が欠かせない」ということです。

特に、新制度&制度改正事項は、試験対策テキストには記載が少なく、学習が漏れがちです。
しかし、試験では積極的に出題されるものですから、対策しないわけにもいきません。
そこで、FP1級学科試験で出題の可能性がある改正事項を、専門的に広く深く学べる機会を、この勉強会で用意しております。

試験対策になるのはもちろん、FPの実務知識としても理解できる内容にしています。
お客様へのコンサルティングや、セミナー講師を行う時にも活用できますよ。


まだまだ参加申し込みを受け付け中です!
この勉強会の詳細のご確認と参加申し込みは、下記公式サイトよりお願いいたします。
https://money-study.net/1fp/session/
※PC、スマホ両対応のサイトです。

合格を目指す皆様とお会いできるのを、楽しみにしています!
みんなで合格目指して、がんばりましょう!
 

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  今後の勉強会の開催予定
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■7/22(日) 難関FP1級学科を乗り越えるための合格ガイダンス会
■7/29(日) FP1級新制度&制度改正事項 徹底対策勉強会
■8/19(日) FP技能士1級学科 頻出重要ポイント対策勉強会

<姉妹サイト:FPスキル実践活用勉強会のご案内>
試験勉強で得た知識を発揮し、FPの実務力を高める内容を扱っています。
FPの方、FPを目指す方が集まる懇親会もあります。
■7/26(木) ライフプランソフトを活用し、FP相談の質と満足度を高めよう

参加申し込み、勉強会の詳細はこちらから:
https://money-study.net/1fp/session/
posted by FP勉強会スタッフ at 11:00| Comment(0) | TrackBack(0) | FP技能士1級合格勉強会

2018年06月28日

FP1級学科試験の受験申込が、1週間後に始まります!

FP技能士1級学科試験は、年に2回行われています。
次回の実施日は、9月ですね。

1級学科の合格に向け、すでに学習を始めている方もいらっしゃるでしょう。
2級以上に、学ぶことがとても多い試験です。
毎日着実に学習を積み重ねていき、合格を目指して頑張りましょう!

 
そのFP技能士試験の受験申し込みは、1週間後の7/4(水)に開始されます。
受験予定の方は、忘れずに申し込みをしておきましょう。

申込が開始されたらタイミングで、こちらでもご案内しますね。

 
次の1級学科試験に向けて、私のほうでも勉強会の企画を用意しています。

7/22(日)には、「難関FP1級学科を乗り越えるための合格ガイダンス会」を開催します。
このガイダンス会では、1級学科試験合格に役立つ学習法、得点アップのコツをお伝えします。
1級学科合格者を招いてのパネルディスカッションもあります。
合格までの取り組み、成功談、失敗談などをお話ししていただきます。
これから合格を目指す皆様にも、の参考にもなるはずです。

7/29(日)は「FP1級新制度&制度改正事項 徹底対策勉強会」を開催します。
毎回初出題となる制度改正の出題が、1級学科では一定数あります。
試験対策テキストにも記載がないため対策が難しいですが、ここで専門的にしっかり学べるので、初出題の問題でも得点できるようになりますよ。

8/19(日)には「FP技能士1級学科 頻出重要ポイント対策勉強会」を開催します。
試験でよく出るところなのに、テキストと問題集でしっかり勉強しても間違えやすいところを重点的に学習できます。
合格ラインを超える力を発揮したい方は、こちらの勉強会もご活用ください!

 
以上の勉強会は、いずれも参加申し込み受付中です。
各勉強会の詳細と参加申し込みは、下記URLよりお願いいたします。
https://money-study.net/1fp/session/

みんなで一緒に、合格目指して頑張っていきましょう!
皆様のご参加を、お待ちしています!
 

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  今後の勉強会の開催予定
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■7/22(日) 難関FP1級学科を乗り越えるための合格ガイダンス会
■7/29(日) FP1級新制度&制度改正事項 徹底対策勉強会
■8/19(日) FP技能士1級学科 頻出重要ポイント対策勉強会

<姉妹サイト:FPスキル実践活用勉強会のご案内>
試験勉強で得た知識を発揮し、FPの実務力を高める内容を扱っています。
FPの方、FPを目指す方が集まる懇親会もあります。
■7/26(木) ライフプランソフトを活用し、FP相談の質と満足度を高めよう

参加申し込み、勉強会の詳細はこちらから:
https://money-study.net/1fp/session/
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2018年06月27日

FP1級通信添削.20:REITに関する問題

毎週恒例の、FP1級学科試験の通信添削です。
FP1級試験の点数アップにつながる問題を、毎週出題しています。

翌週に、皆様から頂いた解答をご紹介しながら、正解と解説をお届けします。
FPに関する、皆様からの質問にもお答えしながら進めています。
ラジオの読者投稿コーナーのような感じで、楽しみながら勉強しましょう!
CFP試験にも対応していますので、CFPを目指す方もご活用くださいね。


今週も、前回5月に行われたFP技能士3級と2級の試験問題から、1級受験者向けにアレンジして出題していきます。
この3級2級の試験で「むむっ!この観点で出題したか!」と思った問題がいくつかありましたので、1級受験の皆様にもぜひ知っておいてほしいと思っています。

 
それでは、本日のお題となる問題は、こちらです。


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 2018年5月実施 FP技能士3級 実技(FP協会) 問6を改題
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下記資料のREITについて。

<資料>
KX不動産投資法人
 REIT価格:203,000円
 1口当たり純資産:236,000円
 1口当たり分配金(年間予想):8,000円


(問1)
KX不動産投資法人の分配金の予想利回りはいくらか、計算しなさい。


(問2)
1口当たり純資産と、REIT価格のそれぞれについて、簡単に説明してください。
(投資に興味を持つ人が、この2つは何がどう違うの?と疑問に思うことがあります。その人に説明するつもりで、答えを書いてみてください)



【皆様からの質問、FP体験談、雑談など一言メッセージ(任意回答・何でもOK!)】



━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━(問題ここまで)━━━

1口当たり純資産と、REIT価格の違いが分かっていないと、答えに迷ってしまう問題ですね。
すでに知っていた方はもちろん、知らなかった方はこの機会に調べて勉強していただき、回答をお送りくださいね。

来週に私からお送りする解答には、細かい観点で正しい点、誤りの点など補足アドバイスも付け加えてお伝えします。
1級の学習をサポートしてもらえる機会は、たいへん貴重ですよ!
ご自身のためにも、そして他の受検者にも役立つ取り組みにしていきますので、皆様からの回答をお待ちしています!


【解答方法】
■メールマガジンをお読みの方:
このメールに返信のうえ、上記の問題文中に解答を記入して送信して下さい。
メールの返信ボタンを押すと、メールの宛先が publisher.mag2.com のドメインになっている場合があります。
それでも、私のところにメールが届きますのでご安心ください。

■ブログ、facebook、ツイッターなどでこの問題をご覧の方:
お手数ですが、当勉強会の公式サイトのお問い合わせページから、メールで解答をお送りください。
メール本文に、上記問題文と合わせて解答をご記入の上、ご送信ください。
お問い合わせページはこちら:https://money-study.net/contact.htm


皆様からの解答は、次の日曜日の23:59まで受付します。
解答解説は、次の火曜日に配信予定です。
メールでいただいた皆様からの解答には、直接のお返事は差し上げませんが、
次回以降のメールマガジンにて解答、お返事を差し上げてます。


それでは、皆様からの積極的な解答を、お待ちしています!
 

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  今後の勉強会の開催予定
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■7/22(日) 難関FP1級学科を乗り越えるための合格ガイダンス会
■7/29(日) FP1級新制度&制度改正事項 徹底対策勉強会
■8/19(日) FP技能士1級学科 頻出重要ポイント対策勉強会

<姉妹サイト:FPスキル実践活用勉強会のご案内>
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